MERLETTER - JANVIER 2024
01/18/2024
Comment se constituer un patrimoine immobilier sans faire appel au crédit ?
La solution d’investissement en épargne immobilière SCPI permet à un investisseur de se constituer un patrimoine immobilier en activant classiquement l’effet de levier du crédit ou bien, de façon moins répondue, en activant les versements programmés.
Le fonctionnement de l’épargne immobilière en SCPI
Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier qui collecte des fonds auprès d’investisseurs pour acquérir des biens immobiliers professionnels (santé, éducation, logistique, ..) qu’elle va ensuite louer et gérer pour en reverser les revenus aux investisseurs.
Il s’agit d’une solution d’épargne immobilière (au contraire de la détention en direct d’un bien) avec une capitalisation pouvant dépasser le milliard d’euros, offrant ainsi une forte mutualisation des risques et du patrimoine à l’investisseur.
Les SCPI sont gérés par des sociétés de gestion qui sont soumises à des agréments et des contrôles de l’Autorité des Marchés Financiers.
Un placement Souple
L’épargne immobilière est un placement :
- Accessible : l’investisseur achète une part de la SCPI pour en devenir associé. La valeur d’une part est comprise entre 200€ et 1 000€ selon les fonds.
- Calibré : l’investisseur sélectionne le nombre de parts qu’il souhaite acheter. Par exemple, pour un budget de 2 000€, achat de dix parts à 200€.
- Progressif : l’investisseur achète des parts au fil du temps. Par exemple, pour une capacité d’épargne de 200€/mois, achat programmé chaque mois d’une part à 200€ sans engagement.
Cette solution permet dont à l’investisseur de se constituer un patrimoine immobilier à son propre rythme sans engagement via la souscription de versements programmés.
A savoir que les parts de SCPI peuvent être également vendues partiellement. Par exemple, vente de 10 parts sur 50 acquises.
Un exemple de plan d’investissement progressif
Manon dispose d’une capacité mensuelle d’épargne de 500€ et a pour objectif de se constituer un patrimoine immobilier locatif sans faire appel à l’endettement. Son taux marginal d’imposition est de 30%.
Elle décide d’activer des versements programmés en SCPI en achetant chaque mois une part au prix de 200€ avec un versement initial de dix parts. Le taux de distribution attendu de la SCPI est de 5.5%. Ce taux est communiqué net des frais de gestion.
Pour chaque versement de 200€, Manon sera éligible à un loyer de 11€ (=5.5% x 200€), auquel il faudra déduire son impôt sur le revenu (30%) et ses prélèvements sociaux (17.2%).
Les loyers perçus chaque année par Manon augmentront au fur et à mesure de l’acquisition de nouvelles parts.
Voici une illustration sur 25 ans en supposant une stabilité du prix de la part, des loyers distribués et de la situation fiscale :
La valeur de retrait tient compte des frais d’entrée du fonds.
Dans 25 ans, Manon aura cumulé 66 000€ de versements soit un loyer annuel de 3 630€.
La matérialisation de l’effet de levier
Sur les 25 ans d’investissement, Manon cumulera :
- 66 000€ de versements sur la SCPI (initial et programmés)
- 51 000€ de loyers perçus au titre de ses versements
- 23 000€ de fiscalité au titre de ses loyers perçus (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux)
Quelles différences avec l’effet de levier du crédit ?
En finançant des parts de SCPI à crédit, l’investisseur ajoute :
- une dimension de prévoyance : en cas de décès, le capital financé sera entièrement pris en charge par l’assurance emprunteur puis transmis aux héritiers. En cas de versements programmés, seuls les versements déjà opérés seront transmis.
- une contrainte d’épargne : la mensualité du prêt doit être remboursée, avec une période d’absorption des frais d’entrée qui rend contraignant le remboursement anticipé. En cas de versements programmés, ces derniers sont facilement arrêtables à tout moment, pouvant rapidement remettre en cause le remplissage de l’objectif à terme.
- un effort aléatoire et progressif : l’effort s’obtient par la différence entre les loyers nets (aléa) de fiscalité (progressive avec le remboursement du capital) et le crédit (fixe). En cas de versements programmés, cet effort est fixe.
MERLET CONSEIL
1 Place de l’Apié
06460 Saint Vallier de Thiey
Contact : +33 (0)6 71 41 69 83
N° SIREN: 883 679 037 RCS Grasse – Siège social
Recevez les actualités & informations. No spams.
Copyright 2023 Merlet Conseil – Designed with ❤️ by oshunstudio.com
Mentions légales